Préstamos Hipotecarios

Principales características de los préstamos

• Interés: Es el precio que se paga por el préstamo. A la entidad no sólo se le devuelve lo que se prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés que recibe la entidad por prestar dinero.

  • El interés puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.

  • El llamado ‘precio del dinero', o interés, varía en el mercado. Si tu interés es variable, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor del mismo. Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.

  • Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo (aunque también se puede pactar un interés fijo inicial por más de un año y luego variable por años o por semestres). Hay que tener en cuenta que muy a menudo ese interés inicial es menor que el que se aplicará después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serán inferiores a las posteriores que resulten después de la revisión del tipo de interés.

• La TAE: Para comparar las diversas ofertas es muy importante fijarse en la "Tasa Anual Equivalente" (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no): estas opciones hacen que lo que efectivamente se ha pagado en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta solo el interés nominal.

  • La TAE es, podríamos decir, el interés ‘real' de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, hay que fijarse en la TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

• Para saber el tipo actual de las principales referencias para préstamos hipotecarios se puede acceder a  http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/cuanto/cuanto.htm

Otras obligaciones del prestatario

• El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro, aunque siempre se puede dar de baja y deberán devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida.

• Además, debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble, como por ejemplo urbanísticos.

¿Cuál es mi responsabilidad en un Préstamo Hipotecario?

• Si Vd. es quien solicita el préstamo - prestatario - responde con todos sus bienes presentes y futuros. Tal y como recoge el artículo 1911 del Código Civil.

• Si Vd. pone como garantía la vivienda que se hipoteca, pero NO solicita el préstamo - hipotecante no deudor - responde exclusivamente con la propiedad que sirve de garantía.

• Si Vd. garantiza el préstamo solicitado - Fiador - responde como el prestatario o deudor (quien solicita el préstamo) con todos sus bienes presentes y futuros.

Pérdida Financiera: ¿Qué es?

• La pérdida financiera en la amortización anticipada de hipotecas

• ¿Puedo devolver mi hipoteca antes de tiempo?

• Sí. La Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario (conocida como la "ley hipotecaria") reconoce el derecho de cualquier persona a devolver al banco todo o parte de su hipoteca en cualquier momento, ya sea de golpe (amortización total) o en parte (amortización parcial). El banco no puede negarse. Lo único que puede exigirle es un preaviso de como máximo 30 días.

• ¿Me van a cobrar comisión por hacerlo?

• Depende, y aquí es donde entra el concepto de pérdida financiera. La ley establece dos reglas muy claras:

  • Primera regla — Solo le pueden cobrar si el banco pierde dinero. La pérdida financiera es una condición: si no existe, no hay comisión posible, por mucho que en su escritura aparezca pactada una.

  • Segunda regla — Nunca le pueden cobrar más de lo que el banco pierde. La pérdida financiera es también un límite: aunque la comisión pactada sea mayor, solo le pueden cobrar hasta donde llega la pérdida real del banco. Y además, hay unos topes máximos legales que en ningún caso se pueden superar.

• ¿Qué topes máximos establece la ley?

  • Para hipotecas a tipo variable: el banco solo puede cobrar comisión durante los primeros 3 o 5 años (a su elección al firmar), con un máximo del 0,25% o del 0,15% del capital amortizado, respectivamente. Pasado ese plazo, no puede cobrar nada.

  • Para hipotecas a tipo fijo: un máximo del 2% del capital amortizado en los 10 primeros años, y del 1,5% a partir del décimo año.

  • Pero recuerde: incluso dentro de estos topes, solo se cobra si hay pérdida financiera y nunca más de lo que ésta sea.

• ¿Qué es exactamente la pérdida financiera?

  • Cuando usted firma una hipoteca, el banco le presta dinero a un tipo de interés determinado — por ejemplo, al 2,5% fijo. El banco cuenta con recibir ese 2,5% durante muchos años. Si usted devuelve el dinero antes de tiempo, el banco tiene que buscar dónde colocar ese dinero de nuevo en el mercado. Y ahí pueden pasar dos cosas:

    • Si los tipos de interés del mercado han subido desde que usted firmó (por ejemplo, ahora están al 3,5%), al banco le viene bien que le devuelva el dinero: lo va a reinvertir a un tipo mejor. No hay pérdida financiera, y no le pueden cobrar comisión alguna, aunque en su escritura diga lo contrario.

    • Si los tipos de interés han bajado (por ejemplo, ahora están al 1,5%), al banco le perjudica la devolución anticipada: tenía un préstamo al 2,5% y ahora solo puede colocar ese dinero al 1,5%. Esa diferencia es la pérdida financiera. En este caso sí puede cobrar comisión, pero limitada al importe de esa pérdida y dentro de los topes legales.

• ¿Cómo se calcula exactamente?

• Aquí es donde la ley se pone técnica, pero conviene entenderlo porque tiene implicaciones prácticas.

• La fórmula legal (artículo 23.8 de la Ley 5/2019) dice:

  • • > Pérdida financiera = Capital pendiente − Valor presente de mercado del préstamo

• Solo hay pérdida cuando esa diferencia es negativa — es decir, cuando el valor actual de lo que el banco iba a recibir de usted en el futuro (las cuotas pendientes) es mayor que el dinero que le devuelve hoy.

• Para hacer este cálculo se usa un tipo de referencia de mercado llamado **IRS (Interest Rate Swap)**, que publica el Banco de España a distintos plazos (2, 3, 4, 5, 7, 10, 15, 20 y 30 años). Se toma el IRS del plazo que más se aproxime al tiempo que le queda de hipoteca.

• ¿Qué es el diferencial que aparece en mi escritura?

• Este es un dato clave que debe figurar en su escritura de préstamo hipotecario. El diferencial es un número fijo que se calculó el día que firmó su hipoteca, y sirve para hacer una comparación justa.

  • Se calcula así: la diferencia entre el tipo de interés que usted paga y el IRS que había en el mercado el día de su firma al plazo más parecido a su hipoteca. Por ejemplo, si usted firmó al 2,5% fijo a 25 años, y ese día el IRS a 30 años estaba al 1,8%, su diferencial es 0,7% (2,5% − 1,8%).

• Cuando más adelante quiera amortizar anticipadamente, se sumará ese diferencial al IRS vigente en ese momento para obtener el "tipo de actualización" con el que se calcula el valor presente de su préstamo. Si ese tipo de actualización resulta ser mayor que su tipo de interés, no hay pérdida para el banco; si resulta menor, sí la hay.

• Dato importante: si el diferencial no aparece expresado numéricamente en su escritura, el banco no puede cobrarle ninguna comisión por amortización anticipada. Así lo ha confirmado la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

• ¿La pérdida financiera cambia con el paso del tiempo?

• Sí, y generalmente a su favor. Conforme pasan los años y queda menos hipoteca por pagar, el IRS de referencia pasa de plazos largos (20-30 años) a plazos cortos (2-5 años). Como los tipos a plazo corto suelen ser más bajos que los de plazo largo, es cada vez menos probable que el banco tenga pérdida financiera conforme avanza la vida de su hipoteca. Dicho de forma sencilla: cuanto más tarde amortice, menos probable es que le cobren.

• ¿Y por qué existe esta comisión? ¿Para qué sirve?

• Aquí hay un contexto que conviene conocer. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, el banco asume la práctica totalidad de los gastos de constitución de la hipoteca: notaría, registro de la propiedad, gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y acta de transparencia. El único gasto que paga el cliente es la tasación del inmueble.

• Esto significa que cuando el banco le concede una hipoteca, realiza una inversión inicial considerable: además de prestarle el dinero, paga de su bolsillo todos los costes de formalización. El banco recupera esa inversión gradualmente a lo largo de la vida de la hipoteca a través de los intereses que usted paga en sus cuotas mensuales.

• Si usted devuelve la hipoteca muy pronto — por ejemplo, a los 2 o 3 años de haberla firmado —, el banco puede no haber recuperado aún esos gastos iniciales. La comisión por amortización anticipada existe, en parte, para compensar esta situación. Es una de las razones por las que los topes legales son más altos al principio (2% en los primeros 10 años en tipo fijo) y más bajos después (1,5%), y por las que en tipo variable desaparecen por completo a los 3 o 5 años.

• En la práctica, esto funciona como un mecanismo de equilibrio: la ley protege al cliente limitando cuánto le pueden cobrar, pero también reconoce que el banco ha hecho un desembolso real que necesita recuperar. Conforme pasan los años y el banco va cobrando intereses, esos gastos iniciales se van amortizando, y por eso la comisión pierde su razón de ser y se reduce o desaparece.

• ¿Qué hacer de amortizar anticipadamente?

• Antes de devolver dinero al banco, usted tiene derecho a que el banco le calcule exactamente cuánto le costaría. La entidad tiene 3 días hábiles para facilitarle esta información por escrito, incluyendo:

  • • • Si existe o no pérdida financiera en ese momento.

      • Cuál sería el importe exacto de la comisión, si la hay.

      • Las hipótesis usadas para el cálculo.

• Nuestro consejo: pida siempre esta información antes de tomar la decisión. Y si tiene dudas sobre el cálculo, consulte con su notario, que puede verificar si el banco está aplicando correctamente la fórmula legal.

• Ejemplo práctico

  • Imagine que firmó una hipoteca a tipo fijo del 2,5% a 25 años hace 4 años, y ahora quiere amortizar anticipadamente 50.000 euros.

  • El banco busca el IRS vigente al plazo más cercano a los 21 años que le quedan (probablemente el IRS a 20 años), le suma el diferencial que consta en su escritura, y calcula el valor presente de las cuotas futuras.

    • Escenario A — Los tipos han subido: Si el IRS a 20 años + su diferencial da un 3,2%, el banco no pierde nada reinvirtiendo ese dinero. **Comisión: cero euros**, aunque en la escritura ponga un 2%.

    • Escenario B — Los tipos han bajado: Si el IRS a 20 años + su diferencial da un 1,8%, el banco pierde al tener que reinvertir a un tipo inferior al 2,5% que usted le pagaba. Se calcula la pérdida exacta con la fórmula legal. Si esa pérdida resulta ser, por ejemplo, 800 euros, la comisión será como máximo 800 euros — aunque el 2% de 50.000 euros (que serían 1.000 euros) sea mayor. Si la pérdida fuera de 1.500 euros, solo le podrían cobrar 1.000 euros (el tope del 2%).

• Esta información tiene carácter orientativo. Para su caso concreto, consulte con su Entidad o el Notario.