Prestamos hipotecarios

-Pedro Javier Viñuela Sandoval

Guillermo J. Croissier Naranjo

Javier Jiménez Cerrajería

Notarios asociados

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Préstamos hipotecarios

  • La mayoría de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma.

  • Antes de contratar cualquier préstamo es esencia informarse de las ofertas existentes y de las obligaciones que se van a contraer.

  • Suele ser habitual utilizar la expresión hipoteca para referirse a los préstamos hipotecarios, sin embargo, la hipoteca es simplemente la garantía que se constituye a favor del acreedor para asegurar el pago del préstamo.

  • El Notario le prestará un asesoramiento independiente, imparcial y gratuito, sobre cualquier aspecto del préstamo. Por que si tiene previsto contratar algún préstamo hipotecario no dude en acudir a su notario de confianza y consultarle todas las dudas que le surjan.

¿Qué es un contrato de préstamo?

    • El préstamo es un contrato por el cual un persona denominada acreedor o prestamista -(generalmente una entidad financiera)- entrega a otra -denominada prestatario o deudor- una cantidad de dinero, a cambio que se lo devuelva, generalmente mediante pagos periódicos, tras un determinado periodo de tiempo, satisfaciendo al acreedor una remuneración adicional en concepto de intereses. El supuesto más frecuentes es que se pacte que el deudor restituya al acreedor la cantidad prestada mediante el pago de cuotas mensuales que comprenden la devolución de parte del dinero prestado y el pago de los intereses correspondientes (cuota mixtas).

¿Qué es una hipoteca?

    • La hipoteca es una garantía que se concede al acreedor sobre un inmueble, bien por el propio deudor bien por otra persona -(hipotecante no deudor), que faculta al acreedor, si el deudor incumple su obligación de pagar la deuda en la forma y plazos pactados, para solicitar la venta de la vivienda en una subasta pública y con el dinero que se obtenga en dicha subasta, cobrar lo que se le debe con preferencia a cualquier otro acreedor que tuviese el deudor.

    • La hipoteca no es la única garantía posible, sino que en ocasiones la entidad financiera exige otras garantías adicionales, como la fianza, por la que una o varias personas se obligan frente al acreedor a pagar al deudor si éste no lo hace.

    • El fiador, al igual que el deudor, responde del cumplimiento del préstamo con todo su patrimonio, es decir, con todos sus bienes.

¿Quién elige el Notario ante el que se formalizará el préstamo hipotecario?

  • Corresponde exclusivamente al prestatario elegir el Notario ante el que formalizará el préstamo hipotecario. Es un derecho esencial e irrenunciable del prestatario. La elección del notario no corresponde nunca al acreedor por lo que, en ningún caso la entidad financiera podrá imponerle el notario ante el que se deba formalizar el préstamo hipotecario.

  • En la nuestro despacho tiene a su disposición tres notarios para formalizar su préstamo hipotecario:

    • Pedro Viuñela Sandoval.

    • Guillermo J. Croissier Naranjo.

    • Javier Jiménez Cerrajería.

¿Cómo puedo elegir notario?

  • Una vez aceptada la oferta vinculante de la entidad financiera, ésta remitirá la documentación necesaria para formalizar el préstamo al notario que usted elija.

  • Puede elegir notario bien compareciendo personalmente en la Notaria que usted elija o bien a través del pagina web del Consejo General del Notariado https://www.notariado.org/portal/elige-a-tu-notario

Guía explicativa elección notario

¿Respondo de la deuda con todos mis bienes o sólo con el bien hipotecado?

  • Como regla general el deudor (prestatario) y los garantes personales (fiadores) responden frente al acreedor (Entidad financiera) del cumplimiento de la obligación de pago del préstamo con todos sus bienes presentes y futuros y no sólo con el bien hipotecado, lo que significa que si el valor obtenido tras la subasta de la vivienda hipotecada no cubre la deuda el acreedor podrá hacer efectivo su crédito mediante el embargo y posterior venta forzosa de cualquier otro bien del deudor o del fiador o fiadores en su caso.

  • Sólo en supuestos excepcionales las entidades financieras admiten la limitación de la responsabilidad del deudor al valor del bien hipotecado, por lo que, lo habitual será que el deudor, en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal regulado en el artículo 1911 del Código Civil responda de la deuda con todos sus bienes presentes y futuros.

  • En el caso de fallecimiento del deudor sus herederos, si aceptan pura y simplemente la herencia pasarán a responder de la deuda, no sólo con los bienes que heredan sino con la totalidad de su patrimonio propio.

  • En el caso de que haya fiadores , éstos también responden de la deuda garantizada con todos sus bienes presentes y futuros y además suele ser habitual que se pacte la renuncia por parte de estos de los beneficios que excusión, división y orden que les reconoce el Código Civil, por lo que, en el caso de incumplimiento del deudor el acreedor podrá reclamar a cualquiera de los fiadores el cumplimiento integro de la obligación y ello aún cuando existiesen otros fiadores o el deudor tuviese bienes contra los que pudiese dirigirse el acreedor para cobrar su crédito. No obstante, el fiador que hubiese pagado la deuda del prestatario podrá dirigirse contra éste (acción de regreso) para recuperar lo que hubiese pagado. En el caso de que fuesen varios fiadores, también podrá reclamar a ésto la parte de la deuda que les corresponda satisfacer.

Otras obligaciones del deudor hipotecario.

  • El deudor además de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que también debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de daños e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen también un seguro de vida, al menos durante el primer año de vigencia del préstamo. Y lógicamente la obligación es abonar la prima anual del seguro, aunque siempre se puede dar de baja y deberán devolver el exceso pagado por la parte del año no cumplida.

  • Además, debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble, como por ejemplo urbanísticos.

( Fuente Consejo General del Notariado https://www.notariado.org)

¿ Qué es el interés?

El interés es el precio que se paga por el préstamo. A la entidad no sólo se le devuelve lo que se prestó, sino además un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el interés que recibe la entidad por prestar dinero.

El interés puede ser fijo si se pacta que no variará durante toda la duración del préstamo.

El llamado ‘precio del dinero', o interés, varía en el mercado. Si tu interés es variable, conviene examinar la evolución del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor del mismo. Además, es muy importante no olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.

Es también muy habitual que en los préstamos a interés variable se establezca un plazo inicial (el primer año o los primeros seis meses) en que el interés es fijo (aunque también se puede pactar un interés fijo inicial por más de un año y luego variable por años o por semestres). Hay que tener en cuenta que muy a menudo ese interés inicial es menor que el que se aplicará después, de modo que las primeras cuotas -del periodo de interés fijo- serán inferiores a las posteriores que resulten después de la revisión del tipo de interés.

Fuente: Consejo General del Notariado https://www.notariado.org

¿Qué es la T.A.E. ?

Para comparar las diversas ofertas es muy importante fijarse en la "Tasa Anual Equivalente" (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de crédito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no): estas opciones hacen que lo que efectivamente se ha pagado en un año varíe respecto de lo que se habría pagado teniendo en cuenta solo el interés nominal.

La TAE es, podríamos decir, el interés ‘real' de un préstamo, porque incluye no solo el interés nominal, sino otros gastos, y cómo se va a devolver. Para comparar costes de préstamo, más que en el interés nominal, hay que fijarse en la TAE: si, analizando dos préstamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, será más caro, aunque su interés nominal sea inferior.

Fuente: Consejo General del Notariado https://www.notariado.org

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