Notaria Triana91

Declaraciones de obra

Declaración de obra nueva terminada o en construcción.



Pedro Javier Viñuela Sandoval

Guillermo J. Croissier Naranjo

Javier Jiménez Cerrajería

Notarios asociados

C/ Domingo J. Navarro 1, planta 3ª (Esquina Triana 91) 35002, Las Palmas de Gran Canaria.

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T 928 431 795

  • Cuando en un terreno se ha construido una edificación ésta no se incorporan de forma automática a la descripción de la finca que consta en el título de propiedad (Escritura pública) ni tampoco tienen reflejo de forma automática en el Registro de la propiedad y ello aún cuando la edificación ya conste o aparezca reflejadas en el Catastro inmobiliario.

  • Por tanto, para que las estas edificaciones tengan reflejo y aparezcan en la descripción del terreno que consta en el título de propiedad (Escritura pública de compraventa, donación, etc...) y en el Registro de la propiedad, es necesaria la formalización ante Notario una Escritura denominadadeclaración de obra nuevay proceder posteriormente a la inscripción de la misma en el Registro de la propiedad, a fin de que dicho registro publique también la nueva descripción del terreno con la edificación o edificaciones existentes sobre el mismo.

  • En consecuencia, la Escritura de declaración de obra nueva implica la constatación jurídica de la existencia y de la descripción de una edificación existente sobre un terreno.

  • La declaración de obra nueva no es la mera constatación de un hecho -(la existencia de una obra)-, sino que incide y afecta directamente al contenido del derecho de propiedad, de ahí que la ley exija que la misma se formalice necesariamente ante Notario.

Documentación necesaria para otorgar una escritura de declaración de obra nueva

Obra nueva terminada con licencia:

  • 1.- Título de propiedad de la finca.

  • 2- Licencia municipal de obra.

  • 3- Georreferenciación de la edificación y del terreno sobre el está construida la obra.

  • 4- Certificado técnico descriptivo de la obra y acreditativo de su terminación.

  • 5- Certificado e eficiencia energética.

  • 6- Seguro decenal.

  • 7- Libro de edificio.

  • 8- Declaración responsable o, en su caso, licencia de primera ocupación.

Obra nueva terminada sin licencia:

  • 1.- Título de propiedad de la finca.

  • 2- Certificado técnico descriptivo de la obra y acreditativo de su antigüedad.

  • 3- Georreferenciación de la edificación y del terreno sobre el está construida la obra.

  • 4- Seguro decenal: Salvo que la obra tuviese una antigüedad superior a 10 años.

  • 5.- Certificado municipal acreditativo de inexistencia de infracción urbanística y de la calificación urbanística del suelo sobre el que está construida la obra.

Clase de declaración de obra nueva

Declaración de obra nueva en construcción y declaración de obra nueva terminada

La declaración de obra nueva puede tener por objeto dejar constancia de la existencia y descripción de una edificación cuya construcción está iniciada pero aún no concluida (declaración de obra nueva en construcción), o bien, la existencia y descripción de una edificación ya terminada (declaración de obra nueva terminada o simplemente declaración de obra nueva) .

Cuando se ha concluido la edificación de la obra nueva en construcción será necesario dejar constancia de la finalización de la obra mediante el otorgamiento ante Notario de un acta de finalización de obra.

Como regla general, el otorgamiento de estos documentos deberá hacerse por el propietario de la finca y en el caso de ser varios, será necesaria la intervención de todos ellos.

La declaración de obra nueva de construcciones que no tienen licencia de obras: (obra nueva prescrita).

También es posible declarar la obra nueva terminada de edificaciones construidas sin licencia de obras cuando ha prescrito la infracción urbanística que supone la realización de construcciones o edificaciones sin la preceptiva licencia urbanística. Estas declaraciones de obra nueva se realizan al amparo de lo dispuesto en el artículo 28.4 de Texto Refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana. Son las denominadas "declaraciones de obra nueva prescritas, declaraciones de obra nueva por antigüedad o declaraciones de obra nueva antigua".

La denominada "ampliación de obra".

La declaración de obra nueva también puede tener por objeto dejar constancia del incremento o ampliación de la superficie de la edificación o plantación existente, es decir, cuando habiéndose procedido a declarar en su día la obra nueva, posteriormente se ha ampliado la obra por ejemplo mediante la construcción de nuevas dependencias en la vivienda. En estos casos, para que la ampliación de la edificación conste en el título de propiedad deberá formalizarse también en Escritura pública y, en su caso, inscribir la misma en el Registro de la propiedad. Se trata también de una declaración de obra nueva con los mismos requisitos que esta a los efectos de su formalización notarial y registral, y se suele denominar ampliación de obra.

¿Tengo que pagar impuestos por declarar la obra?

  • La Escritura de declaración de obra nueva está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al tipo, -en el caso de la Comunidad Autónoma Canaria-, del 0,75% calculado, no sobre el valor del inmueble, sino sobre el coste de ejecución material de la obra, excluyendo el IVA-IGIC, tasas, precios públicos, honorarios de profesionales, beneficio industrial y otros conceptos. (TS)

  • El impuesto deberá presentarse a liquidación en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura de declaración o ampliación de obra nueva.-

Declaración o ampliación de obra nueva terminada.

  • La Escritura de declaración de obra nueva terminada formaliza y deja constancia de la existencia y descripción de una edificación cuya construcción está ya totalmente terminada y respecto de la que no haya procedido previamente declarar la obra nueva en construcción de la misma, ya que, en este último caso, la finalización de la edificación se constata mediante el otorgamiento del Acta de finalización de obra.

  • Para otorgar la Escritura de declaración de obra nueva terminada se necesitan los siguientes documentos:

      • 1.- Título de propiedad de la finca.

      • 2- Licencia municipal de obra.

      • 3- Georreferenciación de la edificación y del terreno sobre el está construida la obra.

      • 4- Certificado técnico descriptivo de la obra y acreditativo de su terminación.

      • 5- Certificado e eficiencia energética.

      • 6- Seguro decenal.

      • 7- Libro de edificio.

      • 8- Declaración responsable o, en su caso, licencia de primera ocupación.

Pasamos a analizar en detalle, alguno de estos requisitos:

1.- Georeferenciación de la edificación y del terreno:

  • La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación deberá estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (formato UTM) que pueden obtenerse de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o si la edificación no coincide con la descripción de la misma que consta en el catastro, será necesaria la presentación de un georreferenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación alternativa a la castastral expedida y suscrita por un técnico habilitado legalmente cuya firma deberá estar legitimada ante notario y a la que deberá acompañarse el informe de ubicación de la edificación obtenido por el técnico competente en la sede electrónica del catastro inmobiliario.

https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccValidacionesGraficas.aspx

  • Cuando la superficie de la parcela no coincida con la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca será también necesaria la presentación de la geo-referenciación de la parcela alternativa a la catastral igualmente expedida y suscrita por técnico competente con firma legitimada notarialmente a la que deberá acompañarse el correspondiente informe de validación catastral de la georreferenciación gráfica alternativa obtenido por el técnico competente en la Sede Electrónica del Catastro Inmobiliario: https://www.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccValidacionesGraficas.aspx En este caso será además necesario otorgar el correspondiente expediente de rectificación descriptiva de finca.

  • En la geo-referenciación alterantiva a la catastral tanto de la obra como de la parcela el técnico que la expida deberá expresar:

    • 1.- Fecha de su realización.-

    • 2.- Datos del solicitante.

    • 3.- Metodología utilizada.

    • 4.- Datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas.

    • 5.- La representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes y el listado de coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

    • 6.- Declaración del técnico que suscribe el proyecto, en la que haga constar bajo su responsabilidad los siguiente extremos:

      • a.- El cumplimiento de las especificaciones técnicas previstas en las citadas resoluciones.

      • b.- Que el trabajo se ha realizado cumpliendo la metodología especificada.

      • c.- No estar incurso en causa que impide o limite el legítimo ejercicio de su profesión o en causa legal de incompatibilidad para el mismo.

      • d.- El cumplimiento de los requisitos técnicos de metodología de elaboración, sistema de georreferenciación, topografía, representación sobre la cartografía catastral y precisión métrica.

2.- Certificado técnico y descriptivo de la obra y acreditativo de su terminación.-

  • I.- El certificado técnico deberá expresar, al menos, los siguientes extremos:

      • a.-El número de plantas de la edificación.

      • b.-La superficie de la parcela ocupada por la edificación.-

      • c.-El total de metros cuadrados construidos.

      • d.-En su caso, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento privativo, cuando así lo especifique el proyecto.

      • e.- La geo-referenciación de la finca con los requisitos anteriormente expuestos.-

      • g.- la declaración del técnico en la que afirme que la obra ha sido terminada conforme al proyecto para el cual se obtuvo la licencia de obras.

  • II- El certificado deberá estar expedido por un técnico con profesionalmente habilitado, entendiendo por tal, el que por sí solo o en unión de otros hubiese firmado el proyecto para el que se concedió la licencia o tuviese encomendada la dirección de obra.

  • III.- El certificado deberá estar en todo caso firmado por el técnico y su firma deberá estar legitimada notarialmente.

    • También podrá expedir la certificación el técnico municipal del Ayuntamiento del lugar en el que radique la finca o bien cualquier otro técnico que acredite que tiene competencias suficientes para ello, (circunstancia que tradicionalmente hasta el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, se acreditaba mediante el visado del colegio de colegio profesional correspondiente). Ello no obstante, la acreditación de su competencia sigue siendo una prueba que incumbe al técnico, si bien la misma se ha facilitado mediante la posible consulta de dicha circunstancia través de la página web del Colegio Profesional regulada en el artículo 10.2 a) de la Ley de Colegios Profesionales 2/1974 de 13 de febrero.-

    • La certificación técnica se puede sustituir por la comparecencia del técnico en el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva terminada.-

3.- Certificado de eficiencia energética.

    • Deberá estar expedida por un técnico competente y registrada en el registro administrativo correspondiente creado al efecto por cada Comunidad Autónoma.-

4.- Seguro decenal.

    • La Ley 38/1999, de ordenación de la edificación establece para las obras concluidas con posterioridad al 5 de mayo del año 2.000 que vayan a ser destinadas a vivienda, la obligación de constituir un seguro que garantice durante un periodo de diez años desde la conclusión de la edificación el cien por cien del coste de ejecución material de la obra, con el fin de asegurar el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio .

    • La constitución de este seguro no será necesario cuando se trate de un auto-promotor individual que construya una única vivienda para uso propio -(aún cuando no se trate de primera vivienda)-, sin bien, en el caso que desee transmitir la propiedad, dentro de los 10 años siguientes a la finalización de la obra, deberá constituir el seguro de decenal por que asegure el cien por cien del coste de ejecución material de la obra por los vicios o defectos indicados, por el tiempo que reste hasta que hayan transcurrido 10 años desde la conclusión de la obra. No obstante, en estos casos, el adquirente podrá renunciar a la constitución del seguro, mediante renuncia expresa en la Escritura de compra, siempre que el auto-promotor acredite que ha destinado la vivienda a uso propio desde la finalización de la obra (normalmente mediante un acta notarial de notoriedad).-

    • Si son varios auto-promotores y cada uno promueve su vivienda unifamiliar para uso propio no será necesario la constitución del seguro decenal salvo que en la edificación existan zonas comunes, en cuyo caso, si será necesaria la constitución del seguro.-

    • En el caso de que se proceda a la ampliación de una vivienda cuya obra nueva ya ha sido declarada, el seguro decenal deberá asegurar en los términos y plazos expuestos el cien por cien del coste material de ejecución de la obra en que consiste dicha ampliación de la edificación.

5.- Depósito del libro de edificio.-

a.- Obras finalizadas con posterioridad al 5 de mayo de 2000:

    • Será necesario acreditar al Notario la existencia del libro de edificio, mediante la exhibición del mismo acompañado de la Certificación expedida por el técnico competente acreditativa de su existencia.

    • La legislación de algunas Comunidades Autónomas exigen que el libro de edificio de deposite notarialmente mediante un acta de depósito (así la Comunidad Autónoma de Valencia).-

    • En todo caso será necesario depositar en Libro de edificio en el Registro de la propiedad correspondiente al término municipal en el que radique la finca.

b.- Auto-promotor individual:

  • Cuando se trate de un auto-promotor individual de una sola vivienda unifamiliar para uso propio no será necesario la presentación al Notario del libro de edificio ni su depósito en el Registro de la propiedad, siempre y cuando la legislación de la comunidad autónoma correspondiente le exonere expresamente de esta obligación. (Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 8 de septiembre de 2016)

c.- Obras anteriores al 5 de mayo de 2000 o cuya licencia se hubiese solicitado con anterioridad a dicha fecha:

    • No será necesario el libro de edifico.

6.- Licencia de primera ocupación o declaración responsable.-

    • La necesidad de obtener la licencia de primera ocupación o de la declaración responsable que le sustituya, dependerá de lo que establezca la normativa de la Comunidad Autónoma en la que radique la finca. En algunas se exige la Licencia de primera ocupación, en otras la Cédula de habitabilidad, en otras ambas. En el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias no se exige ni una ni otra, sino la presentación de una declaración responsable por el propietario ante el Ayuntamiento del término municipal en el que esté situada la finca.

7.- Estatutos de la Comunidad de propietarios y consentimiento de la Comunidad de propietarios.-

    • Hay ocasiones en que las viviendas en régimen de propiedad tienen atribuida la propiedad exclusiva de una determinada porción de terreno que las circunda destinada a jardín, zonas verdes y otros usos. En estos supuestos, aunque dicha porción de terreno tenga carácter privativo, es decir, que no tienen carácter de zona común o elemento de la comunidad sino que su propiedad -y no sólo su uso-, corresponde de forma exclusiva al propietario de la vivienda, los estatutos de la comunidad de propietarios pueden establecer, y frecuentemente lo hacen, prohibiciones a la ampliación de la edificación sin el consentimiento de la comunidad de propietarios. En estos casos, cuando se procede a ampliar la edificación existente, con el fin de evitar los inconvenientes que tal prohibición puede ocasionar, es necesario entregar al notario un ejemplar de los Estatutos de la Comunidad de propietarios vigentes e inscritos en el Registro de la propiedad, a fin de comprobar y dejar acreditada la existencia o no de dicha prohibición.

    • Si los estatutos estableciesen tal prohibición o limitación deberá exhibirse al Notario e incorporarse a la Escritura certificación del acuerdo de la comunidad de propietarios, expedida por el Secretario de la Comunidad, con el Visto Bueno de su presidente en la que se acredite la obtención de la correspondiente autorización de la Comunidad para la realización de las obras adoptada con la mayorías que a tal efectos establezcan los estatutos. Deberá además acreditarse el cargo de los que suscriben dicha certificación mediante la exhibición al Notario del original del Libro de actas de la Comunidad de Propietarios en el que conste su nombramiento como presidente y secretario de la Comunidad.-

    • En este tipo de configuraciones de la propiedad horizontal, bastante frecuente en determinada urbanizaciones, también será necesaria Certificación de la Comunidad de propietarios expedida también por el Secretario de la misma con el Visto Bueno de su presidente, que acredite que la posible ampliación de la edificación (ampliación de obra) del elemento privativo no invade elementos ni zonas comunes, ni la superficie correspondiente a otro elemento privativo.

Declaración o ampliación de obras construidas sin licencia.

  • Es posible declara la obra nueva de edificaciones que se hubiesen ejecutado sin haber obtenido la licencia de obras siempre que haya transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística que implica la edificación sin licencia (generalmente 4 años) sin que la administración competente haya incoado el correspondiente expediente de disciplina urbanística.

  • No obstante, hay que tener en cuenta, que la legislación urbanística de las distintas comunidades autónomas prevén una serie de supuestos en los que, aún transcurrido dicho plazo, no es posible proceder a la declaración de obra nueva, generalmente cuando se trata de obras construidas sobre suelos con una especial calificación por sus valores ambientales, culturales o históricos o suelos rurales especiales.

  • Fuera de estos supuestos para otorgar la Escritura declaración de obra nueva por antigüedad será necesario los siguientes requisitos:

1.- Acreditación de la antigüedad de la edificación:

  • Hay que acreditar que la edificación, con la descripción que se pretende hacer constar en la Escritura de declaración de obra tiene una antigüedad suficiente para que hayan transcurrido el plazo de prescripción de la infracción urbanística en que se ha incurrido por construido la obra sin la preceptiva licencia. La fecha de conclusión de la edificación se puede acreditar indistintamente mediante alguno de los medios siguientes:

    • La certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca, cuando de la misma y de los datos obrantes en el catastro, resulte que la obra, con la descripción que se trata de declarar tiene una antigüedad suficiente para la prescripción de la infracción urbanística.

    • Certificación expedida por técnico municipal del Ayuntamiento del lugar en el que radique la finca.-

    • Certificación expedida por cualquier técnico que acredite que tiene competencias suficientes para ello. El certificado deberá estar en todo caso firmado por el técnico y su firma deberá estar legitimada notarialmente.

      • Tradicionalmente la competencia del técnico para expedir esta certificación se acreditaba mediante el visado del colegio de colegio profesional correspondiente. Sin embargo, en la actualidad, tras el Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, ya no es obligatorio el visado colegial de dicha certificación técnica, circunstancia que no exime al técnico de su obligación de acreditar su competencia profesional para expedir dicha certificación, sin perjuicio de que dicha comprobación puede efectuarse mediante la consulta de la página web del Colegio Profesional correspondiente regulada en el artículo 10.2 a) de la Ley de Colegios Profesionales 2/1974 de 13 de febrero.

      • La certificación técnica se puede sustituir por la comparecencia del técnico en el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva.-

2.- Descripción de la obra.

Deberá comprender al menos los siguientes extremos:

  • a.-El número de plantas de la edificación.

  • b.-La superficie de la parcela ocupada por la edificación

  • c.-El total de metros cuadrados construidos.

  • d.-En su caso, el número de viviendas, apartamentos, estudios, despachos, oficinas o cualquier otro elemento que sea susceptible de aprovechamiento privativo

Estas circunstancias se podrán acreditar por alguno de los medios siguientes:

  • - Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca.-

  • - Certificación expedida por técnico municipal del Ayuntamiento del lugar en el que radique la finca.-

  • - Certificación expedida por cualquier otro técnico que acredite que tiene competencias suficientes para ello, cuya firma deberá estar legitimada notarialmente.- (En cuanto a la competencia del técnico y su acreditación nos remitimos a lo dicho en el apartado relativo a la acreditación de la antigüedad de la edificación).-

  • La certificación técnica se puede sustituir por la comparecencia del técnico en el otorgamiento de la Escritura de declaración de obra nueva en construcción.-

3.- Georreferenciación de la edificación y del terreno sobre el que está construida la obra.-

  • La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación deberá estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica (formato UTM) que pueden obtenerse de la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca o si la edificación no coincide con la descripción de la misma que obra en el catastro, será necesaria la presentación de un geo-referenciación de la superficie de suelo ocupada por la edificación alternativa a la castastral expedida y suscrita por un técnico habilitado legalmente cuya firma deberá estar legitimada ante notario y a la que deberá acompañarse, necesariamente, el informe de ubicación de la edificación obtenido por el técnico competente en la Sede Electrónica del Catastro inmobiliario.

  • Cuando la superficie de la parcela sobre la que está construida la obra no coincida con la que consta en la certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca será necesario la presentación de una geo-referenciación de la parcela alternativa a la catastral igualmente expedida y suscrita por técnico competente con firma legitimada notarialmente y a la que deberá acompañarse, necesariamente, el informe de validación catastral de la geo-referenciación alternativa obtenido por el técnico competente en la Sede Electrónica del Catastro inmobiliario.

  • En la georreferenciación alterantiva a la catastral tanto de la obra como de la parcela el técnico deberá expresar:

    • 1.- Fecha de su realización.-

    • 2.- Datos del solicitante.

    • 3.- Metodología utilizada.

    • 4.- Datos de identificación de las parcelas catastrales afectadas.

    • 5.- La representación gráfica de cada una de las parcelas resultantes y el listado de coordenadas georreferenciadas de sus vértices.

    • 6.- Declaración del técnico que suscribe el proyecto, en la que haga constar bajo su responsabilidad los siguiente extremos:

      • a.- El cumplimiento de las especificaciones técnicas previstas en las citadas resoluciones.

      • b.- Que el trabajo se ha realizado cumpliendo la metodología especificada.

      • c.- No estar incurso en causa que impide o limite el legítimo ejercicio de su profesión o en causa legal de incompatibilidad para el mismo.

      • d.- El cumplimiento de los requisitos técnicos de metodología de elaboración, sistema de georreferenciación, topología, representación sobre la cartografía catastral y precisión métrica.

4.- Certificación municipal de la calificación del suelo.

  • En ocasiones puede ser necesaria la presentación de una Certificación municipal acreditativa de que el suelo no está incluido en ninguna de las categorías en las que por sus especiales valores ambientales, naturales, culturales o históricos o por sus especiales características no es posible la patrimonialización de la edificación realizada por el propietario sin licencia y en consecuencia la declaración de obra pese a haber transcurrido el plazo previsto en la legislación urbanística aplicable para la prescripción de la infracción urbanística cometida.

  • También deberá solicitarse una certificación municipal acreditativa de que no se ha incoado por la Administración competente acreditativa de la inexistencia de procedimiento de disciplina urbanística sobre la edificación que se trata de declarar.- Si no presenta esta certificación municipal el Registrador extenderá nota al marginal en la hoja registral de la finca haciendo constar esta circunstancia.-

5.- Seguro decenal.-

  • Aunque se trate de obras construidas sin licencia, si la misma se ha concluido con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación, es decir con posterioridad al 5 de mayo del año 2000 y no han transcurrido más de diez años desde la finalización de la obra será necesario, para otorgar la declaración de obra nueva la correspondiente contratación del seguro decenal previsto en la Ley 38/1999, de ordenación de la edificación.

  • La Ley 38/1999, de ordenación de la edificación prevé la obligación de constituir un seguro que garantice durante un periodo de diez años desde la conclusión de la edificación el cien por cien del coste de ejecución material de la obra, con el fin de asegurar el resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y estabilidad del edificio .

  • La constitución de este seguro no será necesario cuando se trate de un auto-promotor individual que construya una única vivienda para uso propio -(aún cuando no se trate de primera vivienda)-, sin bien, en el caso que desee transmitir la propiedad, dentro de los 10 años siguientes a la finalización de la obra, deberá constituir el seguro de decenal por que asegure el cien por cien del coste de ejecución material de la obra por los vicios o defectos indicados, por el tiempo que reste hasta que hayan transcurrido 10 años desde la conclusión de la obra. No obstante, en estos casos, el adquirente podrá renunciar a la constitución del seguro, mediante renuncia expresa en la Escritura de compra, siempre que el auto-promotor acredite que ha destinado la vivienda a uso propio desde la finalización de la obra (normalmente mediante un acta notarial de notoriedad).-

  • Si son varios auto-promotores y cada uno promueve su vivienda unifamiliar para uso propio no será necesario la constitución del seguro decenal salvo que en la edificación existan zonas comunes, en cuyo caso, si será necesaria la constitución del seguro.-

  • En el caso de que se proceda a la ampliación de una vivienda cuya obra nueva ya ha sido declarada, el seguro decenal deberá asegurar en los términos y plazos expuestos el cien por cien del coste material de ejecución de la obra en que consiste dicha ampliación de la edificación.

6.- Estatutos de la Comunidad de propietarios y consentimiento de la Comunidad de propietarios.-

    • Hay ocasiones en que las viviendas en régimen de propiedad tienen atribuida la propiedad exclusiva de una determinada porción de terreno que las circunda destinada a jardín, zonas verdes y otros usos. En estos supuestos, aunque dicha porción de terreno tenga carácter privativo, es decir, que no tienen carácter de zona común o elemento de la comunidad sino que su propiedad -y no sólo su uso-, corresponde de forma exclusiva al propietario de la vivienda, los estatutos de la comunidad de propietarios pueden establecer, y frecuentemente lo hacen, prohibiciones a la ampliación de la edificación sin el consentimiento de la comunidad de propietarios. En estos casos, cuando se procede a ampliar la edificación existente, con el fin de evitar los inconvenientes que tal prohibición puede ocasionar, es necesario entregar al notario un ejemplar de los Estatutos de la Comunidad de propietarios vigentes e inscritos en el Registro de la propiedad, a fin de comprobar y dejar acreditada la existencia o no de dicha prohibición.

    • Si los estatutos estableciesen tal prohibición o limitación deberá exhibirse al Notario e incorporarse a la Escritura certificación del acuerdo de la comunidad de propietarios, expedida por el Secretario de la Comunidad, con el Visto Bueno de su presidente en la que se acredite la obtención de la correspondiente autorización de la Comunidad para la realización de las obras adoptada con la mayorías que a tal efectos establezcan los estatutos. Deberá además acreditarse el cargo de los que suscriben dicha certificación mediante la exhibición al Notario del original del Libro de actas de la Comunidad de Propietarios en el que conste su nombramiento como presidente y secretario de la Comunidad.-

    • En este tipo de configuraciones de la propiedad horizontal, bastante frecuente en determinada urbanizaciones, también será necesaria Certificación de la Comunidad de propietarios expedida también por el Secretario de la misma con el Visto Bueno de su presidente, que acredite que la posible ampliación de la edificación (ampliación de obra) del elemento privativo no invade elementos ni zonas comunes, ni la superficie correspondiente a otro elemento privativo.

Notaria Triana 91

C/ Domingo J. Navarro 1, planta 3ª (Esquina Triana 91) 35002, Las Palmas de Gran Canaria.

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