Notaria Triana 91

¿Quieres comprar o vender una vivienda?


Pedro Javier Viñuela Sandoval

Guillermo J. Croissier Naranjo

Javier Jiménez Cerrajería

Notarios asociados

C/ Domingo J. Navarro 1, planta 3ª (Esquina Triana 91) 35002, Las Palmas de Gran Canaria.

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T 928 431 795

La compra de una vivienda es, generalmente, la inversión más importante que una persona realiza en su vida, por lo que a la hora de comprar una vivienda es imprescindible contar con asesoramiento profesional adecuado.

Si tiene previsto comprar o vender una vivienda -o cualquier inmueble-, el notario le asesorará con el fin de que pueda comprar o vender su vivienda con las máximas garantías.

Antes de realizar cualquier trámite, consulte a su Notario todas las dudas que le surjan, esté le asesorará de forma profesional e imparcial, no sólo en el momento de la firma de la Escritura pública de compraventa, sino antes de realizar cualquier trámite previo o anterior a la misma.

Documentación y datos necesarios para otorgar una Escritura de compraventa

1.- Datos personales y documentos de identidad de los compradores y vendedores.

  • Si alguno interviene representado por un apoderado, éste deberá aportar la copia autorizada del poder y si es una sociedad o persona jurídica copia autorizada de la Escritura en la que conste el nombramiento del administrador y copia autorizada del acta de titularidad real.

2.- Copia autorizada de la escritura pública o título de adquisición del vendedor.-

  • Es conveniente solicitar al vendedor el día de la firma presente y exhiba al Notario su título de propiedad (generalmente, la copia autorizada de su escritura de compraventa, herencia, donación…) ya que constituye un elemento de legitimación de su derecho de propiedad sobre la vivienda.

3.- Escritura pública de capitulaciones matrimoniales.-

  • Si el comprador o el vendedor están casados en régimen matrimonial distinto de legal supletorio deben exhibir copia autorizada de Escritura Capitulaciones Matrimoniales. La Escritura de capitulaciones matrimoniales deberá estar inscritas en el Registro Civil. La falta de inscripción de las capitulaciones matrimoniales en el Registro Civil impedirá la inscripción de la compra en Registro de la propiedad.

4- Identificación de los medios de pago empleados para pagar el precio de la compra.-

  • Pagos en metálico:

    • Están prohibidos los pagos en metálico a profesionales de cantidades superiores a 2.500€ (15.000€ si el pagador es no residentes fiscal). A estos efectos, se considera metálico: los cheques al portador, ingresos en cuenta y pagos con tarjetas monedero. La Dirección General de Tributos considera que cuando el precio de la operación exceda de 2.500 Euros (o 15.000 Euros, en su caso) e intervenga un profesional, no se puede pagar ninguna cantidad en metálico.

    • En las compraventas entre particulares se pueden hacer pagos en metálico por importe superior a 2.500 Euros, pero deberá presentarse el Impreso S1 cuando se pague en metálico cantidades superiores a 100.000 euros entre residentes o 10.000 si alguna de las partes es no residente fiscal. Todo ello, sin perjuicio de que el Notario pueda denegar la autorización de la Escritura cuando así lo exija la normativa de prevención de blanqueo de capitales y financiación del terrorismo.

  • Transferencia bancaria:

    • Si algún pago se ha efectuado mediante transferencia bancaria hay que identificar el número e IBAN de la cuenta de procedencia de los fondos y de la cuenta de destino y los titulares de ambas.

  • Cheque bancario:

    • Si el pago se realiza mediante cheque bancario deberá identificarse el número e IBAN de la cuenta de procedencia de los fondos y su titular. El Notario deberá incorporar a la Escritura una copia del cheque.

    • Certificación bancaria de procedencia del dinero: El Notario podrá exigir su presentación cuando los fondos procedan de cuentas bancarias no residentes y el origen de los fondos no esté suficientemente identificado.

    • Modelo DP-1: Deberá aportarse por el comprador cuando el dinero empleado para pagar el precio proceda de paraísos fiscales. Debe presentarse al Notario un ejemplar de dicho modelo debidamente cumplimentado y remitido al Registro de Inversiones Extranjera con una antelación máxima de 6 meses a la fecha de firma.

5.- Autorización militar.-

  • Será necesaria su obtención y presentación al Notario cuando el comprador será nacional de un País NO miembro de la UE y trate de adquirir un inmueble sito en suelo que no sea urbano. También será necesario cuando quiera adquirir un inmueble en suelo urbano si el plan urbanístico no ha sido informado favorablemente por el ministerio de defensa, salvo que esté situado en un centro de Interés Turístico Nacional y la reglamentación específica del mismo no prevea la necesidad de dicha autorización.-

  • La falta de aportación de la certificación militar, cuando la misma fuese necesaria impedirá el otorgamiento de la Escritura pública de compraventa.

6.- Entidad urbanística de conservación.-

  • En ocasiones los gastos de mantenimiento de las calles, alumbrado y determinadas instalaciones de la urbanización no son asumidos por el Ayuntamiento, sino que se satisfacen por los propietarios de todas las urbanizaciones de un determinado sector urbanístico o plan parcial organizados en una entidad urbanística de conservación, por lo es conveniente comprobar si la vivienda que vamos a comprar está integrada en una entidad urbanística de conservación y las cantidades que en su caso adeuda a la misma.

  • Si los estatutos de la Entidad urbanística de conservación así lo prevén, la vivienda responderá de las cantidades adeudas a la Entidad Urbanística de Conservación en los mismos términos que hemos visto para las deudas de la comunidad de propietarios.

El notario te asesora

El Notario es un funcionario público y un profesional del Derecho, que tiene la función y la obligación de asesorar y aconsejar de forma imparcial y gratuita a todas las partes del negocio y de forma especial a los consumidores.

La actuación del Notario dota al contrato de un plus certeza, fehaciencia y eficacia, al mismo tiempo que proporciona a ambas partes una especial seguridad jurídica y una información y asesoramiento cualificados:

1.- La Escritura pública notarial, a diferencia del documento privado, da fe por sí sola de las declaraciones de voluntad contenidas en la misma, sin necesidad de ningún otro trámite o requisito posterior, y, en consecuencia, da fe de la voluntad de las partes de comprar y vender, así como del contenido y condiciones del contrato y la adecuación del mismo a la legalidad y a la voluntad debidamente informada de ambas partes. Este valor fehaciente del documento público notarial es la pieza angular sobre la que descansa todo el sistema de seguridad jurídica preventiva previsto en nuestro ordenamiento jurídico y sin el cual, el resto de mecanismos de dicho sistema y, en especial, la fe pública registral carecería de virtualidad, valor y eficacia. De ahí que constituya un principio irrenunciable de nuestro ordenamiento jurídico que sólo puedan acceder al Registro de la propiedad y por tanto a la protección que del mismo del mismo resulta, derechos adquiridos en virtud negocios o contratos que consten formalizados en Escritura publica notarial, sentencia judicial o, ocasionalmente, en documento administrativo.

2.- El notario no se limita a dar fe, sino que su actuación profesional proporciona una especial seguridad contrato:

      • Comprobará la identidad, capacidad y legitimación del comprador y vendedor así como eventual la necesidad, de consentimientos adicionales derivados del régimen económico matrimonial de las partes o de la condición o carácter de vivienda habitual del inmueble.

      • Verificará el título de propiedad del vendedor y dejará constancia de la venta efectuada en ese mismo título.

      • Comprobará las posibles limitaciones y cargas que afecten a la propiedad, tales como:

          • La calificación de la vivienda como Vivienda de Protección Oficial (VPO);

          • La situación de titularidad y cargas de la vivienda en el Registro de la Propiedad: el Notario, con carácter previo a la compraventa, solicitará al Registro de la propiedad que emita información continuada durante el plazo de diez días, en la que conste quién es el propietario de la vivienda, y el estado de cargas de la misma expresando si está libre de cargas, o sobre ella consta inscritas hipotecas, embargos, o cualquier otro derecho o gravamen. Asimismo, el Registro de la propiedad deberá notificar al notario las cargas o gravámenes o derechos constituidos sobre la finca cuya inscripción en el Registro de la propiedad se ha solicitado dentro de dicho plazo

          • El Notario exigirá además a la parte vendedora que manifieste en la escritura que la vivienda está libre de arrendamientos y ocupantes o, en otro caso, quiénes son y cuáles son sus títulos de ocupación.

      • Exigirá al vendedor la entrega de un Certificado que acredite que la vivienda se encuentra al corriente en el pago de los gastos de la comunidad de propietarios, sin perjuicio de que, el comprador, habiéndose informado convenientemente de dicho estado de deudas, exima al vendedor de aportar el certificado de lo que quedará constancia expresa en la Escritura de venta.

      • Identificará los datos catastrales del inmueble:

          • Advertirá en su caso de las discrepancias que puedan existir en dichos datos catastrales e informará a los otorgantes de los forma o medios para subsanarlas.

          • En su caso, facilitará al Catastro Inmobiliario los datos necesarios para modificar de forma automática la titularidad catastral de la finca, -sin necesidad de la realización de ningún trámite por parte del comprador o vendedor-, de forma que los próximos recibos del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I) sea expedidos a nombre del nuevo titular de la vivienda.

    • Comprobará la existencia o no deudas pendientes por razón del Impuesto de Bienes Inmuebles y dejará constancia de esta circunstancia en la Escritura.

    • Solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética o una copia de este, que se entregará al comprador.

    • Cuando así lo exija la normativa de la Comunidad autónoma en la que esté situada la vivienda exigirá al vendedor la entrega al comprador de la cédula de habitabilidad vigente, de lo que dejará también constancia en la Escritura.

    • Comprobará, si el edificio está obligado a pasar la inspección técnica, exigiendo en su caso, al vendedor que acredite o se informe al comprador de si el edificio ha pasado o no esta inspección.

    • Comprobará y dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado la vivienda.

        • En el supuesto de que la compraventa estuviera sujeta a IVA o IGIC, también dejará constancia en la escritura de cómo y cuándo se ha pagado dicho impuesto. En el caso de que el vendedor haya concedido al comprador un aplazamiento de todo o parte del precio de la compra, el notario dejará constancia de esta circunstancia en la escritura de compraventa y advertirá al vendedor de los riesgos que corre, de las garantías que puede tener para evitar dichos riesgos y cuál es el coste de estas garantías.

    • Advertirá al vendedor de que responde de los vicios que la vivienda pudiera tener y que no se aprecian a primera vista, sin perjuicio de que, por los motivos que fueran, el comprador dispense de esta obligación al vendedor.

    • Informará a las partes de los impuestos que cada una de ella debe satisfacer, la forma y el plazo para hacerlo, así como los tramites necesarios para inscripción de la propiedad de la finca en el Registro de la propiedad al favor del comprador. Estos trámites los puede realizar el notario, si así se los solicitan los interesados.

¿Tengo que pagar impuestos cuando compro una vivienda?

  • Cuando se compra o vende una vivienda y, en general, cualquier tipo de inmueble, tanto el comprador como el vendedor tienen la obligación de pagar impuestos.

  • ¿Qué impuestos debe pagar el comprador al comprar una vivienda?

  • Los impuestos a satisfacer por el comprador variarán en función de que se trate de una vivienda nueva o de segunda mano. Si el comprador ha solicitado un préstamo hipotecario para financiar la compra de la vivienda, generalmente, será la Entidad financiera, la que se encargue de gestionar la autoliquidación y pago de dichos impuestos, para lo que, con anterioridad a la firma de la Escritura de compraventa, le solicitará la correspondiente provisión de fondos, para el pago de los honorarios notariales, del Registro de la propiedad y el pago de dicho impuesto, que supondrán la parte más importante de los gastos asociados a la compra de la vivienda.

  • -Impuestos que debe pagar el comprador cuando adquiere una vivienda de segunda mano.-

  • El comprador que adquiere una vivienda de segunda mano, -(es decir, una vivienda que no sea de nueva construcción),- deberá pagar el Impuesto de Transmisiones patrimoniales Onerosas (TPO). Se trata de un impuesto cedido por el Estado a las Comunidades Autónomas, por lo que el importe que el comprador deberá pagar por razón de dicho impuesto variará en función de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre la vivienda o inmueble objeto de la compraventa.

  • Tipo impositivo.-

    • En el caso de la Comunidad autónoma de Canarias, el tipo impositivo general del Impuesto de Transmisiones patrimoniales onerosas es del 6,5% del precio de compra de la vivienda (o inmueble en general). En consecuencia el comprador, por el hecho de comprar una vivienda deberá pagar 6.5% del precio de la venta en concepto de Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. Es importante tener en cuenta que si el valor real del bien o su valor de tasación es superior al precio de compra la Administración Tributaria puede exigir el pago del impuesto atendiendo a dicho valor real o, en su caso, a su valor de tasación. Con este fin la Administración Tributaria podrá revisar el precio de compra declarado en la auto-liquidación del impuesto durante los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para la presentación de la auto-liquidación del impuesto.

    • Las notas de afección fiscal al pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, que constan frecuentemente en la información del inmueble expedida por el Registro de la propiedad advierten de esta posible revisión de valor por la Administración Tributaria competente e informan de que en última instancia el inmueble adquirido responde del pago de las liquidaciones complementarias que eventualmente pudiese girar la Administración Tributaria en el caso de que el obligado al pago de la misma, no pagase dicha liquidación complementaria y fuese insolvente.

    • En la Comunidad Autónoma Canaria y en general en la mayor parte de las Comunidades autónomas, la normativa reguladora del impuestos contempla la aplicación en determinados supuestos de tipos impositivos reducidos o bonificados del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. (Consulte a su notario).

  • Autoliquidación del impuesto-

    • El comprador deberá presentar en la oficina liquidadora de la Administración Tributaria Competente, -(es decir de la Comunidad Autónoma correspondiente al lugar en esté situada la vivienda),- la correspondiente auto-liquidación del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas en el plazo máximo de un mes desde el otorgamiento de la Escritura de compraventa. Para presentar la auto-liquidación del impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas el comprador deberá:

      • 1) Cumplimentar un impreso oficial de la Administración Tributaria denominado "modelo 600" .

      • 2) A continuación deberá presentar dicho impreso debidamente cumplimentado en una Entidad financiera colaboradora con la Administración Tributaria competente y abonar el importe resultante de la referida autoliquidación del Impuesto. (el pago podrá también realizarse directamente en la Administración Tributaria)

      • 3) Presentar el modelo 600 debidamente sellado por la Entidad colaboradora en la Oficina Liquidadora de la Administración Tributaria competente, acompañado de la copia autorizada de la Escritura de Compraventa y una copia simple a la misma.-

      • Si así lo desea, el notario puede tramitarle y gestionarle la auto-liquidación y pago del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

  • -Impuestos que debe pagar el comprador cuando adquiere una vivienda nueva o de nueva construcción.-

En el caso de compra de vivienda nueva -(vivienda de nueva construcción)- el comprador está obligado a pagar dos impuestos distintos el IVA o IGIC y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:

      • El Impuesto General Indirecto Canario, -I.G.I.C.- (en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias) o el Impuesto sobre el Incremento de Valor Añadido (I.V.A), que se aplica en todo el territorio español a excepción de la Comunidad Autónoma de Canarias. Como regla general, aunque existen tipos reducidos, el comprador deberá pagar en concepto de IGIC el 7% del precio de compra. El pago del IGIC y del IVA corresponde al comprador, pero su liquidación debe efectuarla el vendedor, por lo que el comprador deberá entregar al vendedor el importe de dicho impuesto conjuntamente con el precio de la vivienda de lo que el Notario dejará constancia en la Escritura de compraventa.

      • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: Cuando la compra esté sujeta a IGIC el comprador deberá pagar, además del IGIC, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD). El importe a satisfacer por este impuesto, en la Comunidad Autónoma de Canarias será el 1% del precio de compra. - (en el resto de Comunidades Autónomas dicho tipo impositivo varía entre el 0,75% y el 1,5% del precio de compra).- El valor declarado en la autoliquidación del impuesto, -al igual que ocurre con el impuesto de TPO,- en durante los cuatro años siguientes a la finalización del plazo para la presentación de la autoliquidación del impuesto.

      • Al igual que ocurre con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas el comprador deberá proceder a la autoliquidación (modelo 600) y pago del impuesto, en el plazo de un mes desde la fecha del otorgamiento de la Escritura pública de compra. La autoliquidación deberá presentarse ante ante la la oficina liquidadora de la Administración Tributaria competente. Tal y como ocurre con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es un impuesto cedido por el Estado a las Comunidades Autónomas por lo que la Hacienda autonómica competente se determinará en función del lugar en el que radique el inmueble.

¿Tengo que pagar impuestos cuando vendo una vivienda?

  • Los impuestos que debe pagar el vendedor por la venta de una vivienda son básicamente: el impuesto sobre el valor de los terrenos de naturaleza urbana (comúnmente conocido como plusvalía municipal) y el impuesto sobre la renta de la personas físicas

Plusvalía municipal: Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana.

  • La obligación de pagar este impuesto corresponde al vendedor y nace cuando se transmite por compraventa la propiedad de inmuebles urbanos y atraques. No obstante, si el vendedor no es residente fiscal en España el comprador responderá del pago de este impuesto como sustituto del contribuyente, por lo que este caso es aconsejable que el comprador retenga o descuente del precio de la venta el importe de la plusvalía municipal.

  • La liquidación de este impuesto deberá presentarse dentro de los 30 días hábiles siguientes a la fecha de la compra. Este impuesto grava el incremento de valor que ha experimentado el suelo sobre el que está construido la vivienda durante los 20 años siguientes a su adquisición por vendedor (A partir del vigésimo año subsiste la obligación de pagar la plusvalía municipal, pero sólo por el incremento de valor experimentado por el suelo durante los veinte (20) primeros años desde que la vivienda fue adquirida por el vendedor).

Impuesto sobre la renta de las personas físicas.

  • La venta de la vivienda puede tener incidencia en el Impuesto sobre la renta de las personas físicas del vendedor como consecuencia del incremento experimentado por en su patrimonio por de la venta del inmueble. Es decir, por la diferencia de valor del bien en el momento de su adquisición y el valor de mercado del mismo en el momento de su venta. (El tipo impositivo aplicable a dicho incremento es del 20 al 25%). No tributará por dicho incremento patrimonial la venta de la vivienda habitual realizada por los mayores de 65 años.

  • Vendedor no residente fiscal en España: Si el vendedor es no residente fiscal en España, el comprador deberá retener el 3% del precio de la compra para ingresarlo en el plazo de 1 mes ante la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria -(Hacienda Estatal)- en concepto de pago a cuenta del Impuesto sobre la Renta de no residentes del vendedor (modelo 211). En la Escritura de compraventa se deberá dejar constancia de dicha retención. El inmueble responderá, en perjuicio del comprador o sus propietarios posteriores, en el caso de incumplimiento de esta obligación. El vendedor no residente deberá presentar su declaración del impuesto sobre la Renta no Residentes en el plazo máximo de cuatro meses a contar desde la fecha de la venta. (Modelo 210).

  • La condición de residente fiscal en España deberá acreditarse mediante la correspondiente certificación expedida al efecto por Agencia Tributaria.

¿Cómo puedo conocer si existen hipotecas, embargos u otras cargas sobre la vivienda?

Antes de otorgar la Escritura de venta, el Notario tiene la obligación de solicitar información al Registro de la Propiedad sobre la titularidad y estado cargas de la vivienda e informar al comprador de las cargas o gravámenes que puedan afectar al inmueble. Por su parte, el Registrador de la propiedad deberá notificar al Notario cualquier modificación que, durante la vigencia de la información registral, experimente situación de titularidad o cargas del inmueble.

No obstante, antes de firmar un contrato privado de arras o reserva es conveniente consultar la situación de titularidad y cargas del inmueble en el Registro de la Propiedad y asegurarse de que en el contrato de arras o reserva el vendedor se obliga a transmitir la vivienda libre de cargas y gravámenes y al corriente en pago de impuestos y, en su caso, de los gastos de comunidad de propietarios.

¿Qué ocurre si la vivienda no está al corriente en el pago del Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I) ?

  • El impuesto de bienes inmuebles (I.B.I) es un impuesto municipal que grava la propiedad de la vivienda y se paga de anualmente.

  • El obligado al pago de dicho impuesto, -(sujeto pasivo),- será la persona que sea propietaria o, en su caso, usufructuaria de la vivienda a la fecha 1 de enero de cada año, por lo que generalmente corresponderá pagarlo al vendedor. No obstante, pese a que se devenga el día uno de enero de cada año, el periodo de pago de dicho impuesto comienza generalmente, en el último cuatrimestre del año, por lo que suele ser habitual que el comprador y el vendedor pacten que el importe de dicho impuesto se prorratee entre ambos en proporción al tiempo que durante dicho año cada uno han ostentado la propiedad de la vivienda o inmueble. No obstante, es importante tener en cuenta que este pacto no vincula a la Administración municipal -(acreedora del impuesto)-, que exigirá en todo caso el pago del impuesto de Bienes Inmuebles al sujeto pasivo (es decir al que era propietario o usufructuario el día uno de enero) , sin perjuicio de que éste, pueda, de conformidad con lo pactado, reclamar al comprador el importe del dicho impuesto o que en el momento de la compra el comprador abone el vendedor su parte proporcional de I.B.I.

  • La vivienda y, -en consecuencia el propietario-, responde subsidiariamente del pago de la totalidad de la cuota tributaria del I.B.I. que pudiese estar pendiente y ello, aunque el obligado al pago fuese el anterior propietario de la finca. Esta responsabilidad surgirá en el caso de que la Ayuntamiento no haya podido cobrar dicho impuesto a los anteriores propietarios obligados a su pago. Por tanto, es fundamental para el comprador saber con certeza las cantidades que adeuda la vivienda por razón del I.B.I., circunstancia que únicamente resulta acreditada mediante la correspondiente certificación municipal. No obstante, en la actualidad, el Notario puede consultar por medios temáticos, -aunque con valor meramente informativo-, el estado de dudas de I.B.I. de la vivienda antes de la firma de la Escritura, siempre y cuando el Ayuntamiento en el que esté situado la vivienda esté adscrito a este servicio.

¿Y si la vivienda que quiero comprar está alquilada?

  • Si la vivienda está arrendada -(alquilada)- hay que tener en cuenta que el inquilino o arrendatario de la vivienda puede tener derecho a adquirir la finca con preferencia a otro posible comprador, -(derechos de tanteo y retracto),- por lo que el comprador deberá comprobar si el arrendatario tiene dicho derecho y en el caso de que así fuese, asegurarse de que se ha le notificado debidamente por el vendedor a los efectos del ejercicio de estos derechos y que no se han ejercitado dichos derechos por el arrendatario.

¿Puedo comprar o vender una Vivienda de Protección Oficial (V.P.O)?

Si se trata de una vivienda en régimen de protección oficial (V.P.O) será necesaria la certificación administrativa autorizando la venta, determinando el precio máximo en que se puede proceder a su venta o declarando la descalificación de la vivienda. Esta certificación administrativa deberá expedirla el organismo competente de la correspondiente Consejería de vivienda de la Comunidad en la que radica la vivienda. En el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias puede obtener más información en el siguiente enlace web Instituto Canario de la Vivienda (gobiernodecanarias.org)

¿Qué es la Certificación energética y quién debe aportarla?

  • La certificación energética es un documento que informa sobre la eficiencia y calificación energética de la vivienda. Tiene una vigencia de 10 años y debe estar registrada en el registro creado al efecto por cada Comunidad Autónoma.

  • La obligación de aportar la certificación energética corresponde al vendedor. También deberá aportarla el propietario en el caso de pretenda arrendar la vivienda. El incumplimiento de la obligación de aportar la certificación energética no impide el otorgamiento de la Escritura de compraventa, si así lo acepta la parte compradora. Sin embargo la falta de puesta disposición de la parte compradora pero constituye una infracción administrativa de la que advertirá el Notario al vendedor en el momento del otorgamiento de la Escritura de venta.

¿Quién responde de las deudas de la comunidad de propietarios anteriores a la compra?

  • La vivienda y por tanto, su propietario, responde de forma directa por las deudas de la finca con la comunidad de propietarios por las cantidades correspondientes a la anualidad corriente y las tres inmediatamente anteriores, por lo que resulta fundamental para el comprador tener absoluta certeza de estado de deudas con la vivienda con la comunidad de propietarios, circunstancia, que sólo puede acreditarse mediante certificación (original) expedida y firmada por el Secretario de la Comunidad de propietarios, con el Visto Bueno del Presidente.

  • Es posible otorgar la Escritura la Escritura de venta sin dicha certificación, siempre y cuando el comprador renuncie expresamente a la misma, lo que resulta poco aconsejable salvo que el comprador tenga absoluta certeza del estado de deudas de la finca con la comunidad de propietarios. Por otra parte, el vendedor deberá notificar a la Comunidad de propietarios la venta, de lo contrario responderá, solidariamente con el nuevo propietario, por las deudas de éste con la Comunidad de propietarios.

¿Quién debe pagar las cantidades pendientes de las derramas aprobadas por la Comunidad?

  • El adquirente de la vivienda responde desde el momento de la adquisición de la misma del pago de las cantidades que pudiesen estar pendientes por razón de las derramas que hubiese aprobado la Comunidad de propietarios con anterioridad a su adquisición. Por lo que es esencial que el comprador se informe y conozca si en el momento de su adquisición existen pagos pendientes por razón de dichas derramas.

¿Es importante conocer los estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de propietarios?

  • Es muy conveniente conocer los estatutos y la normas de la comunidad de propietarios ya que los mismos o en el título constitutivo de la división horizontal pueden establecerse limitaciones en relación al uso, destino, configuración arquitectónica, posibilidades de transformación, etc.. de la vivienda. El otorgamiento de la Escritura de venta implica la aceptación por el comprador de dichos estatutos y normas.

¿Cómo puedo informarme de la situación urbanística de la vivienda?

  • Es conveniente, informarse de la situación urbanística de la vivienda, en especial, comprobar si la finca está o no fuera de ordenación, el estado de las licencias urbanísticas, clase de suelo, cédulas de habitabilidad, existencia, o no, de expedientes de disciplina urbanística, etc… Con este fin deberá obtenerse la correspondiente certificación municipal que acredite dichos extremos.

¿Qué ocurre con los suministros pendientes?

Las cantidades adeudadas por los anteriores propietarios de la vivienda por razón de los contratos de suministros (agua, luz…) no son exigibles al nuevo propietario, sin perjuicio que ocasiones sea menos costoso para el comprador pagar la deuda del propietario anterior y subrogarse en su contrato, que costear el alta de los mismos.

¿Qué ocurre si mi vivienda forma parte de una Entidad Urbanística de Conservación?

  • En ocasiones los gastos de mantenimiento de las calles, alumbrado y determinadas instalaciones de la urbanización no son asumidos por el Ayuntamiento, sino que se satisfacen por los propietarios de todas las urbanizaciones de un determinado sector urbanístico o plan parcial organizados en una entidad urbanística de conservación, por lo es conveniente comprobar si la vivienda que vamos a comprar está integrada en una entidad urbanística de conservación y las cantidades que en su caso adeuda a la misma.

  • Si los estatutos de la Entidad urbanística de conservación así lo prevén, la vivienda responderá de las cantidades adeudas a la Entidad Urbanística de Conservación en los mismos términos que hemos visto para las deudas de la comunidad de propietarios.

Notaria Triana 91

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